Напрыканцы лістапада 2025-га года касацыйны суд пакінуў без зменаў пастанову ў справе спявачкі Ларысы Долінай супраць Паліны Лур’е: Доліна атрымала ад істца грошы ў памеры 112 мільёнаў расейскіх рублёў за кватэру ў Маскве, а пасля адмовілася пакідаць нерухомасць. Суд прыняў бок спявачкі, пакінуўшы ёй і жыллё, і грошы.
Справа магла б стаць чарговым доказам існавання ў сучаснай расейскай судовай сістэме так званага тэлефоннага права – пазаправавых механізмаў вырашэння судовых спраў на карысць прадстаўнікоў наменклатуры ці буйнога бізнесу. Сама Доліна стала аб’ектам публічнага астракізму – канцэрты і праекты з ейным удзелам адмяняюцца. Некаторыя эксперты сцвярджаюць, што абурэнне вынікамі суда падкрэслівае глыбінную несправядлівасць расейскай сацыяльнай сістэмы, а хваля крытыкі ў сацыяльных сетках – гэта завуаляваная спроба раскрытыкаваць уласныя ўлады.
Аднак выглядае, што рэзананс вакол кейса падсвяціў не столькі перадузятасць судовай сістэмы да эліт, колькі глыбокі крызіс інстытута абароны прыватнай уласнасці. Для Беларусі гэты кейс таксама становіцца актуальным, калі ўзяць пад увагу глыбокую сувязь беларускага і расейскага грамадзянскага права. Грамадзянскія кодэксы абедзвюх краін выходзяць з мадэльнага кодэкса краін СНД, а беларускія суддзі і юрысты карыстаюцца больш адкрытымі расейскімі базамі судовых пастаноў для пошуку карысных прэцэдэнтаў. Хібы ў расейскай судовай практыцы могуць ударыць не толькі па беларусах, якія плануюць набыць маёмасць у Расеі, але і па беларускай нацыянальнай прававой сістэме.
Махлярства часоў спецыяльнай аперацыі
“Схема Долінай” працуе наступным чынам: уладальнік нерухомасці, звычайна пажылы адзінокі чалавек, паводле загаду махляроў выстаўляе на продаж сваю кватэру з коштам ніжэйшым за рынкавы. Часцяком махляры сцвярджаюць, што яны агенты ФСБ ці Цэнтральнага банка і праводзяць спецаперацыю, шукаючы махляроў ці ўкраінскіх дыверсантаў, таму схему таксама называюць “бабулі 007”. Калі знаходзіцца пакупнік, складаецца звычайная дамова куплі-продажы, згодна з умовамі якой прадавец мусіць з’ехаць з кватэры цягам вызначанага часу. Атрымаўшы грошы, прадавец пераводзіць іх на “бяспечны рахунак”, пасля чаго грошы знікаюць.
Прадавец адмаўляецца выехаць з ужо прададзенай кватэры, пакупнік звяртаецца ў суд з пазовам аб высяленні папярэдняга ўладальніка. Той у сваю чаргу падае сустрэчны пазоў з патрабаваннем аб прызнанні здзелкі незаконнай на падставе таго, што яна была заключаная пад уплывам падману. У выпадку Долінай суд прыняў бок прадаўца, пры гэтым прызначыўшы аднабаковую рэстытуцыю, – гэта азначае, што прадавец вяртае сабе правы на кватэру, але пры гэтым не абавязаны аддаць грошы. У іншых кейсах суд можа пакінуць кватэру папярэдняму ўласніку, але можа абавязаць яго вярнуць грошы пакупніку. Тым не менш, праз тое, што грошы ўжо перададзеныя махлярам, пакупнік сваіх сродкаў звычайна не атрымлівае.
Справа Долінай стала прэцэдэнтам, пасля якога суды пачалі масава прымаць бок прадаўца ў падобных справах, хаця першыя звесткі пры такую схему з’явіліся яшчэ ў 2021-ым годзе. Пры гэтым дэпутаты расейскай Дзяржаўнай думы прапануюць стварыць механізмы “замарожвання” грошай, каб папярэдзіць іх прысвойванне махлярамі, а прафесійная супольнасць чакае праактыўных дзеянняў Вярхоўнага суда ў стварэнні новых інструкцый для судоў дзеля абароны добрасумленных пакупнікоў. Аднак пакуль што інерцыя судовага падыходу, падкрэсленая ў прэцэдэнце Долінай, працягвае ўплываць на рынак. Па меншай меры 3 000 здзелак падобнага кшталту былі ануляваныя на карысць прадаўцоў, а яшчэ блізу 13 000 разглядаюцца ў судах розных інстанцый. Галоўнае пытанне: ці дойдзе гэтая хваля да Беларусі?
Каго бароніць беларускі суд?
Імавернасць пашырэння расейскіх практык на Беларусь адрозніваецца ад нулявой. Апошнія змены ў грамадзянскім кодэксе фактычна ўводзяць у Беларусі расейскі падыход у рэгуляцыі здзелак, улады намагаюцца “гарманізаваць” заканадаўства дзвюх краінаў, а кіраўніцтва Вярхоўнага суда Беларусі з гонарам распавядае, што практыка судовых сістэм “не разыходзіцца”.
Тым не менш на сённяшні дзень патэнцыйным пакупнікам нерухомасці ў Беларусі няма чаго асцерагацца. Па-першае, беларускія суды прытрымліваюцца пастановаў пленума Вярхоўнага суда ад 2001-га года, згодна з якімі перадача маёмасці махлярам хоць і робіцца пад уплывам падману, але пры гэтым не парушае волі пацярпелых. Так, 71-гадовая мянчанка трапіла на ашуканцаў паводле схемы Долінай і страціла грошы, атрыманыя пасля продажу кватэры. Аднак менскі суд прыняў бок пакупніка, адмовіў жанчыне ў прызнанні здзелкі несапраўднай і выселіў яе з кватэры.
Па-другое, беларусы досыць часта карыстаюцца паслугамі натарыуса, у тым ліку для заключэння здзелак з нерухомасцю, што значна падвышае бяспеку здзелкі. Да таго ж беларускія рэгістратары здзелак з нерухомасцю мусяць пераканацца, што асоба, якая прадае кватэру, робіць гэта з уласнага жадання, а натарыусы ўсё больш уключаюцца ў працэсы рэгістрацыі.
Па-трэцяе, у Беларусі не існуе інстытута банкруцтва фізічных асоб, таму пазбегнуць наступстваў для прадаўцоў у Беларусі будзе больш цяжка.
Небяспека ўсё яшчэ трывае
Пад пытаннем застаюцца будучыя паводзіны айчыннай судовай сістэмы. Беларускія суды досыць часта карыстаюцца расейскай судовай практыкай, бо грамадзянскае права ў Расеі развітае значна лепей, чым у Беларусі. Нельга выключаць: калі расейскія вышэйшыя судовыя органы будуць прымаць бок прадаўца пры махлярскіх здзелках, іхнія беларускія калегі з цягам часу пачнуць прытрымлівацца такога ж падыходу. Расейскі Вярхоўны суд прызнаў, што права маёмасці на кватэру пакідаецца за пакупніцай Лур’е, а таксама накіраваў справу ў Маскоўскі гарадскі суд для разгляду пытання аб высяленні спявачкі. Застаецца пытанне, ці гэтае рашэнне паўплывае на практыку судоў ніжэйшай юрысдыкцыі.
Да таго ж нельга выключаць, што нячыстыя на руку беларусы захочуць выпрабаваць папулярную ў Расеі схему і на радзіме. У такім выпадку для добрасумленных пакупнікоў усё яшчэ існуюць рызыкі страты грошай. Хоць банкруцтва ў Беларусі абвесціць нельга, правіла, паводле якога немагчыма пазбавіць асобу адзінага жытла, не дазволіць у выпадку двухбаковай рэстытуцыі спагнаць нерухомасць на карысць пакупніка.
Уладам Беларусі было б варта публічна падкрэсліць прыхільнасць да прынцыпу добрай волі пры заключэнні здзелак, каб перадухіліць недавер да судовай сістэмы ў грамадска-прававых спрэчках. Таксама някепска было б пачаць рухацца ў адваротны бок ад татальнай сінхранізацыі прававых сістэм Расеі і Беларусі, нягледзячы на вонкавую прагрэсіўнасць расейскай мадэлі. Ну, а беларусам варта быць асцярожнымі з буйнымі здзелкамі і не скупіцца на натарыяльныя працэдуры. А можа, варта і агулам пачакаць з набыццём кватэры, бо хто ведае, калі крызіс нерухомасці накрые Беларусь.
Фота вокладкі: picture-alliance/AP/P. Golovkin